Thị trường căn hộ nguy cơ “sốt ảo” trở lại

Bắt tay nhau tăng giá?
Cú hích từ những chính sách thông thoáng hơn đang dần giúp thị trường bất động sản tìm được quả ngọt khi nhu cầu mua nhà ở đô thị của người dân đã được quan tâm.
Tuy nhiên, có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường hiện nay, trong khi đa số các ông chủ địa ốc đang ngập ngụa với hàng tồn kho thì việc người dân muốn mua các căn hộ có mức giá vừa túi tiền lại không dễ dàng chút nào.
Thậm chí, tại một số dự án đã xuất hiện cả tình trạng lạ, chủ “đỏng đảnh” tăng giá nhà, “cò” giở chiêu kiếm giá “chênh”, khiến người mua đang phải cắn răng móc túi thêm hàng trăm triệu nếu muốn sở hữu căn hộ.
Thêm một điều lạ nữa là, mặc dù thị trường có hồi phục hay không vẫn chỉ ở dạng kỳ vọng, nhưng tình trạng “giở bệnh” đã xảy ra ở cả phân khúc căn hộ cao cấp và giá rẻ.
Khảo sát gần đây của chúng tôi cho thấy, những dự án căn hộ thuộc phân khúc nhà giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp hoặc những dự án cao cấp có tiến độ tốt đang trở nên “cực kỳ đắt giá”.
Theo đó, nhiều dự án có giá công bố trung bình hoặc rẻ nhưng lại có mức chênh lệch “khủng” dao động từ 30 – 500 triệu đồng/căn hộ.
Danh mục dự án tiền chênh ngày một nối dài với những cái tên đình đám phải kể đến như CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ, Đại Thanh, VP5 Linh Đàm, 102 Trường Chinh, CT1 và CT2 Trung Văn…
Các căn hộ diện tích nhỏ tại một số dự án cao cấp như Mandarin Garden (đường Hoàng Minh Giám) được rao bán với giá chênh lên đến 500-600 triệu đồng/căn.
Platium Residence (phố Nguyễn Công Hoan) cũng chênh lệch 100-200 triệu đồng/căn, chung cư Lascarter (Núi Trúc) cũng có mức tiền chênh khoảng 200 triệu đồng/căn tùy theo hướng và vị trí căn…
Trao đổi với PV, nhiều cò đất lâu năm trong nghề “mách” rằng, hiện không ít chủ đầu tư đã bắt tay với các sàn giao dịch bất động sản để tăng giá bán hưởng tiền “chênh”.
Anh Phương, một trùm môi giới nhà đất ở khu vực Mỹ Đình chia sẻ, các dự án nằm phía trong vành đai 3 Hà Nội sẽ khó còn tình trạng giảm giá, nhiều dự án đã bị cả chủ lẫn cò “găm hàng” để đẩy tiền chênh lệch lên mức cao nhất có thể.
Theo phân tích của đại diện một số sàn giao dịch như Kingland, HB Land… tình trạng “giở bệnh” làm giá trên có một số lý do.
Thứ nhất, điểm mặt các dự án xảy ra tiền chênh cao thì thấy, hầu hết là các căn hộ có diện tích nhỏ, giá công bố thấp hoặc chỉ ở mức trung bình quanh ngưỡng 15 triệu đồng/m2. Nếu theo đúng giá công bố thì người mua chỉ phải bỏ ra khoảng chưa đến 1 tỷ đồng/căn. Đây là mức giá được dự báo sẽ có thanh khoản tốt nhất thị trường hiện nay.
Thứ hai, một số dự án thuộc dạng này có tiến độ khá tốt hoặc sắp bàn giao nhà, đây cũng là lý do hút người mua. Bởi lẽ, vài năm gần đây, thị trường gặp khó, câu chuyện tiến độ “rùa” đã khiến không ít người mua rơi vào cảnh “dở khóc, dở cười”.
Thứ ba, theo nhận định của nhiều “cò” đất, ở thời điểm hiện tại, không còn nhiều phân khúc để cò đất kiếm lời. Lợi dụng việc một số dự án căn hộ giá rẻ đang gây sốt, giới đầu cơ đã tự gom nhau lại thậm chí bắt tay với chủ đầu tư để “ôm sàn” hay “găm hàng” chờ cơn sốt lên đỉnh để kiếm lời cao.
101 lý do để tăng giá
Lấy lý do thị trường đã ấm trở lại, chủ đầu tư đã không ngần ngại tăng giá bán căn hộ tại nhiều dự án. Đầu tiên phải kể đến việc tuyên bố dừng bán căn hộ để chờ tăng giá tại dự án Hòa Bình Green City của Công ty TNHH Hòa Bình hồi tháng 3 vừa qua.
Theo đó, chủ đầu tư công bố giá bán dự kiến sẽ tăng ít nhất khoảng 10% so với mức giá cũ 20,5 triệu đồng/m2 (đối với loại căn hộ không gian sáng tạo) và từ 26 triệu đồng/m2 (đối với căn hộ hoàn thiện nội thất).
Gần đây, dự án Diamond Flower Tower của Handico cũng đã rò rỉ kế hoạch tăng giá căn hộ từ 2 - 6 triệu đồng/m2 so với đợt mở bán đầu tiên.
Dự án Thăng Long Number One của đại gia Viglacera cũng đã liên tục tăng giá bán qua các đợt. Hồi tháng 11/2013, dự án này rao bán với giá 28,5 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 12/2013 đã tăng lên từ 29,1 - 29,9 triệu đồng/m2. Đầu năm 2014, dự án lại được bán với giá 30,8 triệu đồng/m2.
Gần đây, đại gia này cũng dự kiến sẽ tăng thêm từ 3 - 5% so với giá bán hiện tại của dự án là 30,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), tùy theo biến động của thị trường.
Mặt khác, lấy lý do Thông tư 03 của Bộ Xây dựng quy định bắt buộc tính diện tích căn hộ theo thông thủy, nhiều chủ đầu tư cũng đồng loạt tăng giá bán căn hộ.
Mặc dù, về bản chất cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy chỉ làm giảm diện tích căn hộ bình quân khoảng 6 - 7%, nhưng hiện ở nhiều dự án, mức tăng giá lại cao hơn nhiều với việc các chủ đầu tư đẩy giá lên hơn 12%.
Người mua cẩn trọng với “sốt ảo”
Sau thời gian dài ảm đạm, việc tăng giá bán và xuất hiện tiền chênh là một dấu hiệu cho thấy thị trường hồi phục trở lại. Từ thực tế thanh khoản mấy tháng đầu năm 2014 cho thấy, người mua nhà đã chấp nhận xuống tiền để mua căn hộ.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản vẫn tỏ ra lo ngại, việc thị trường có hồi phục thật sự hay không vẫn còn ở dạng tiềm năng, nhưng hiện đã xảy ra những cơn sốt cục bộ tại một số dự án. Điều này đã xảy ra việc, dù căn hộ được công bố với giá bán rẻ, thậm chí chỉ dưới 500 triệu đồng/căn.
Nhưng éo le là ở chỗ, để người mua sở hữu được nó, số tiền chênh bỏ ra vài trăm triệu đồng. Tính chung lại, căn hộ giá rẻ bỗng nhiễn lại trở thành giá đắt, thậm chí tương đương với dòng căn hộ trung và cao cấp.
Theo nhận định của ông Hoàng Hòa, Tổng giám đốc HB Land, việc tăng giá bán ở thời điểm này là chưa thật sự hợp lý thậm chí không khéo sẽ còn mang lại tác dụng ngược. Bởi lẽ, dù khách hàng đã quan tâm nhiều hơn nhưng hiện đa số vẫn chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm hoặc hỏi thông tin.
Đồng quan điểm trên, một chuyên gia khác chia sẻ với chúng tôi, người mua nhà cần cẩn trọng hơn với việc sốt cục bộ tại một số dự án. Phương án tìm kiếm dự án không có tiền chênh bằng cách ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư nên được tính đến trong thời điểm này đối với người mua nhà.
Đặc biệt, sắp tới, việc được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) cũng sẽ có tác động nhất định với thị trường. Về tích cực, người mua và cả chủ đầu tư có thể dễ tiếp cận hơn với những gói hỗ trợ.
Tuy nhiên, những bài học về rủi ro khi mua bán nhà trên giấy cũng không còn là điều hiếm thấy và hệ lụy của nó khá nặng nề trong nhiều năm qua.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, các cơ quan quản lý cần theo dõi sát tín hiệu thị trường, tránh lại để xảy ra những cơn “sốt” ảo như các năm trước.
Đồng thời, theo ông Liêm, việc người mua thận trọng hơn trong việc mua nhà là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường. Động thái này sẽ khiến cho các chủ đầu tư dự án quan tâm nhiều hơn đến tiến độ thi công và cả chất lượng công trình nhà ở.

Diễn Đàn Đầu Tư